Jak prověřujeme nemovitost před vstupem investora
Nemovitost může na fotografii působit přesvědčivě a přesto skrývat okolnosti, které zásadně mění její hodnotu nebo prodejnost. Před zařazením příležitosti proto skládáme obraz z více nezávislých vrstev.
Cílem prověrky není potvrdit původní předpoklad. Cílem je hledat důvody, proč by projekt nemusel fungovat, a tyto důvody správně ocenit.
01
Právní stav a vlastnické vztahy
Prvním krokem je kontrola vlastnictví a omezení evidovaných v katastru. Sledujeme zástavní práva, věcná břemena, plomby, zákazy zcizení nebo zatížení a další zápisy, které mohou ovlivnit vznik nebo realizaci zajištění.
U projektu je stejně důležité rozumět subjektům, které za ním stojí. Prověřujeme návaznost smluv, oprávnění jednat za společnost a to, zda navržená struktura odpovídá skutečnému toku peněz.
- aktuální list vlastnictví a nabývací tituly
- existující zástavy, břemena a omezení
- smluvní vztahy mezi vlastníkem, dlužníkem a investorem
02
Technický stav a realizovatelnost záměru
U dokončené nemovitosti hodnotíme její stav, využitelnost a případné odložené investice. U rozestavěného projektu se zaměřujeme na povolení, rozpočet, harmonogram a rezervu pro neočekávané práce. Rozdíl mezi rozpočtem a skutečnými náklady se totiž může rychle promítnout do schopnosti investici splatit.
Důležitá je také možnost nemovitost samostatně užívat nebo prodat. Přístupová cesta, napojení na sítě, kolaudace či dělení jednotek mohou být pro hodnotu podstatnější než atraktivní vizualizace budoucího stavu.
03
Ekonomika a plán výstupu
Nakonec testujeme ekonomickou logiku. Odkud má přijít splacení? Je plán závislý na jediném kupci, rychlém růstu cen nebo bezchybném průběhu výstavby? Čím více podmínek musí nastat současně, tím větší rezervu by měl projekt nabízet.
Pracujeme i s nepříznivým scénářem: nižší prodejní cena, delší harmonogram a vyšší náklady. Pokud příležitost nedává smysl bez optimistických předpokladů, není pro nás dostatečně robustní.
- základní, pozitivní a nepříznivý scénář
- citlivost na cenu, čas a náklady
- jasně popsaný primární i náhradní výstup